La surroga mutuo

La surroga resta comunque una risorsa e un diritto per i consumatori visto che, se possibile,  permette di migliorare il finanziamento in atto; è evidente, tuttavia, che in questa fase di contrazione del credito e di spread elevati ottenere delle condizioni migliorative di tasso è piuttosto complesso e la domanda, prima ancora dell’offerta delle banche, ne risente.

Esaminando, nel dettaglio, le richieste di surroga il quadro che emerge è piuttosto chiaro: l’importo medio richiesto è di 117.000, pari al 49% del valore totale dell’immobile; l’età media a cui  si fa domanda è di 38 anni, mentre la durata è di circa 20 anni.

Per quanto riguarda le differenze tra le Regioni, va detto che quasi tutte registrano cali elevati della percentuale delle surroghe sul totale dei mutui richiesti. Le regioni con le diminuzioni maggiori sono Trentino Alto Adige (-25,8%), Friuli Venezia Giulia (-21,44%) e Veneto (-13,30%)

Con l’introduzione del Decreto Bersani, nel 2007, sono stati azzerati i costi per il mutuatario che chiede la surroga del mutuo. Inoltre, la norma prevede la collaborazione della banca di provenienza per agevolare il trasferimento del mutuo. Nella prassi, tuttavia, non sono mancati episodi di ostruzionismo da parte delle banche.

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A) Mutuo a Tasso Variabile: 

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B) Mutuo a Tasso Fisso stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B1) Mutuo a Tasso Fisso stipulato dal 2001

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

D) Mutuo a Tasso Misto stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E) Mutuo a tasso misto stipulato dal 2001

E1) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche pari o inferiori ai due anni

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche superiori ai due anni

E2A) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso variabile

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2B) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso fisso

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

Il periodo di ammortamento da considerare (ai fini dell’applicazione delle misure massime delle penali 1,90 e 1,50) è circoscritta alla parte dello stesso regolata a tasso fisso, vigente al momento dell’estinzione anticipata del mutuo.

Clausole di salvaguardia
Nel caso in cui il contratto di mutuo preveda penali pari o inferiori alle misure massime stabilite dall’accordo, bisognerà applicare le seguenti riduzioni:
Mutui a tasso variabile / mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: riduzione 0,20 %
Mutui a tasso fisso stipulati dal 2001:

• se la penale contrattuale è pari o superiore a 1,25 %: riduzione 0,20 %

• se la penale contrattuale è inferiore a 1,25 %: riduzione 0,15 %

Tutte le riduzioni possono portare la penale al limite dello 0%

Sul sito www.adusbef.it è possibile scaricare il testo dell’accordo al quale è allegato la “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” da inviare alle banche per ottenere le agevolazioni sulle penali di estinzione anticipata.

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Ora, invece, non solo è possibile per il debitore cambiare banca in favore di un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, ma a tale volontà del debitore la banca non può opporsi ed inoltre il cambiamento deve avvenire senza oneri per il debitore il quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto.

Si deve comunque rilevare che la surrogazione ex art. 1202 c.c. è soggetta a tre condizioni:

•  il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa;

•  nel nuovo mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;

•  la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della soma impiegata nel pagamento.

Rispetto alla normativa esposta, il decreto legge dispone inoltre che:

- la surrogazione può essere praticata per qualsiasi tipologia di finanziamento bancario (non solo per i mutui);

- la vecchia banca, come detto, non può opporsi alla surrogazione eccependo ad esempio che il contratto di finanziamento non consente l’estinzione anticipata;

- si mantiene la vecchia iscrizione ipotecaria, annotando a margine di essa la surrogazione; tale annotazione può avvenire semplicemente presentando all’ufficio dell’agenzia del Territorio una copia autentica dell’atto di surrogazione.

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EURIBOR. E’ il tasso a breve termine, da 1 settimana a 12 mesi, quotato per l’Euro ed è il principale parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. Le banche applicano il parametro in maniera diversa. In alcuni casi è uguale alla scadenza delle rate (ad esempio, Euribor ad 1 mese per rate con pagamento mensile), in altri è applicata un media (ad esempio tasso Euribor dei quindicigiorni precedenti la scadenza della rata), in altri è un tasso più “datato” (ad esempio, Euribor della scadenza della rata precedente). Inoltre è utilizzato non solo il tasso Euribor ufficiale, ma alcune banche applicano un proprio tassoEuribor. Per tale motivo, due mutui indicizzati all’Euribor, perfettamente uguali, possono avere tassi e quindi costi diversi.

> TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili. Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella documentazione contrattuale.

> Tasso a regime

A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a regime”. La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere anche consistente. È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

> Tasso di interesse

L’indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento.

> TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)

Tasso pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dall’intermediario non sia superiore.

Il TEGM è pubblicato sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet.

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• mutuo con “interest cap”, detti anche mutui “capped rate”, ossia un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata, per cui è nota fin dall’inizio la massima rata che il cliente può trovarsi a pagare;
• mutuo a tasso misto con opzione: consente al cliente se scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata (ogni 3, 5 anni, etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l’interesse in base all’Euris o Euribor, se si passa al tasso fisso, maggiorati di uno spread che è indicato nel contratto;
• mutui a tasso bilanciato: l’interesse è una media pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris e Euribor), secondo un mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etc.);
• mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d’interesse diminuisce, il tempo di ammortamento sarà più breve. In caso di aumento della quota interessi, l’orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza; quello che varia in questo caso è il tempo mentre la rata resta costante;
• mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.

Queste tipologie di mutuo possono essere denominate in valuta nazionale oppure in valuta estera. Se il mutuo è erogato in valuta estera, il richiedente riceve una somma in euro e dovrà restituire un debito residuo calcolato in base al cambio fra le due valute nel giorno dell’erogazione. L’ammontare di ogni rata in valuta estera è noto in base al mutuo concordato, mentre l’equivalente in euro è ricalcolato ogni mese in base al cambio corrente con la valuta straniera. I cambi in valuta estera sono soggetti al rischio di cambio, legato a una forte volatilità.

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L’ipoteca è un diritto di garanzia del creditore. In sostanza quando un privato accende un mutuo, mette l’ipoteca su un bene immobile a garanzia del pagamento. Teoricamente, in caso di mancata estinzione del debito nei tempi concordati, o in caso di insolvenza, il creditore può richiedere la vendita forzata del bene ipotecato, per recuperare la somma data in prestito.  L’ipoteca si estingue au

tomaticamente, dopo 20 anni. Se un mutuo è di durata maggiore, va rinnovata. Se si ha una casa, si può anche avviare un prestito ipotecario vitalizio: in pratica un finanziamento a lungo termine, assistito da ipoteca sulla casa di proprietà, come garanzia.

Dal 2011 la cancellazione di ipoteca per mutui non fondiariperòè stata protagonista di alcune novità, purtroppo non a favore dei consumatori: infatti dallo scorso anno questa ipoteca è subordinata al pagamento di  un costo supplementare: una “formalità” che costa qualche migliaio di euro fra notaio e incartamenti vari.   La Commissione Finanze della Camera ha chiesto il ripristino della situazione quo ante e l’ampliamento del beneficio alle ipoteche dei mutui non fondiari.

Il consiglio è: aspettate prima di correre dal notaio, a meno che i tempi procedurali non vi costringano: in futuro magari la situazione potrebbe tornare come era prima, come richiesto dalla commissione finanze della camera…

Sperare non costa nulla!

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Ci sono diversi strumenti che è bene conoscere per chi si trova in difficoltà. A partire dalla possibilità di sospendere le rate del mutuo per chi ha perso un impiego grazie ai provvedimenti di Abi. Il blog di guide Comefare ha realizzato un’interessante guida a puntate su come sospendere le rate del mutuo e partecipare al Piano Famiglie contro la crisi di Abi.

L’Abi hi deciso di protrarre fino al 31 luglio 2012 la possibilità di presentare la domanda per la sospensione delle rate dei mutui. Può farne richiesta chi non ha partecipato già in precedenza a tale opportunità.

Sappiate innanzitutto che è possibile chiedere alla propria banca di sospendere le rate del muto fino a 12 mesi: la sospensione si applica all’intera rata oppure alla quota capitale

I requisiti per poter fare questa richiesta sono l’aver acceso un mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa:

• di durata superiore ai 5 anni
• di importo fino a 150 mila euro
• reddito sotto i 40 mila euro

Gli eventi negativi, in base ai quali può essere chiesta la sospensione, devono verificarsi dal 1° gennaio 2009 il 30 giugno del 2012 e sono:

• perdita del posto di lavoro
• sospensione dal posto di lavoro
• riduzione dell’orario di lavoro

3. Uno degli intestatari del mutuo

• è deceduto
• in condizioni di non autosufficienza

Vediamo, infine, quando NON puoi richiedere la sospensione delle rate del muto:

1. ritardo nei pagamenti superiore a 180 giorni consecutivi
2. ritardo nei pagamenti inferiore a 180 giorni, ma indipendente delle condizioni che hanno diritto alla sospensione
3. se il tuo mutuo gode di agevolazioni pubbliche, di altre forme di sospensione delle rate o è coperto da un’assicurazione riferita proprio agli eventi che danno diritto alla sospensione

Per sapere nei dettagli come proseguire e are richiesta vi consigliamo di consultare la guida mutui di Comefare.com

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La surroga del mutuo

Surrogare il mutuo: 

La surroga o surrogazione è un operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio (per questo motivo si usano anche i termini trasferire, trasferimento del mutuo).

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A) Mutuo a Tasso Variabile:

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B) Mutuo a Tasso Fisso stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B1) Mutuo a Tasso Fisso stipulato dal 2001

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

D) Mutuo a Tasso Misto stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E) Mutuo a tasso misto stipulato dal 2001

E1) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche pari o inferiori ai due anni

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche superiori ai due anni

E2A) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso variabile

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2B) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso fisso

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

Il periodo di ammortamento da considerare (ai fini dell’applicazione delle misure massime delle penali 1,90 e 1,50) è circoscritta alla parte dello stesso regolata a tasso fisso, vigente al momento dell’estinzione anticipata del mutuo.

NOTA BENE: Clausole di salvaguardia
Nel caso in cui il contratto di mutuo preveda penali pari o inferiori alle misure massime stabilite dall’accordo, bisognerà applicare le seguenti riduzioni:
Mutui a tasso variabile / mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: riduzione 0,20 %
Mutui a tasso fisso stipulati dal 2001:

• se la penale contrattuale è pari o superiore a 1,25 %: riduzione 0,20 %

• se la penale contrattuale è inferiore a 1,25 %: riduzione 0,15 %

Tutte le riduzioni possono portare la penale al limite dello 0%

Sul sito www.adusbef.it è possibile scaricare il testo dell’accordo al quale è allegato la “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” da inviare alle banche per ottenere le agevolazioni sulle penali di estinzione anticipata.

Estinzione parziale del mutuo
In caso di estinzione parziale è possibile ottenere un risparmio di interessi grazie alla riduzione del capitale residuo (si ricordi infatti che gli interessi vengono sempre calcolati sul capitale residuo). In genere la banca riduce proporzionalmente l’importo della rata, ma è anche possibile ridurre la durata del mutuo mantenendo lo stesso importo di rata. In quest’ultimo caso il risparmio di interessi sarà maggiore.

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Nei mutui i

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o lo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.

L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso. Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le agevolazioni fiscali sui mutui > www.agenziaentrate.gov.it). Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria, che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento

• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare

• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari

• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare

il prestito

• altre spese: commissione annua di gestione pratica, spese incasso rata, spese invio comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo). Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto dal professionista.

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